ОБСУДИЛИ ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

По инициативе бизнес-омбудсмена Юрия Афасижева Экспертный совет при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в КБР обсудил проблемы определения кадастровой стоимости земельных участков.

В качестве приглашенных экспертов в заседании участвовали заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР Беслан Соблиров, генеральный директор ООО «Геоэксперт» Мадина Гергова.

Открывая заседание, Ю. Афасижев отметил, что предпринимателям республики, как и в большинстве субъектов Российской Федерации, пришлось на практике столкнуться с тем, что устанавливаемая государством кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества зачастую является завышенной и необоснованной, а в некоторых случаях даже превышает размер рыночной стоимости.

Рассказывая об основных проблемах определения кадастровой стоимости и путях их решения, Б. Соблиров отметил, что в соответствии с действующим законодательством заказчиком работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в республике является Министерство по земельным и имущественным отношениям КБР. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет с даты, по состоянию на которую она была ранее проведена. Последняя актуализация кадастровой оценки земельных участков на территории республики утверждена соответствующим постановлением Правительства КБР, вступившим в силу 1 января 2013 года.

Отметив, что проблем, связанных с определением кадастровой стоимости, достаточно много, Б. Соблиров назвал некоторые из них. Так, во многом осложняет проведение кадастровой оценки отсутствие правоустанавливающих документов. Ситуацию можно изменить, если активизировать муниципальный контроль по выявлению земельных участков, используемых физическими или юридическими лицами без надлежащего оформления. Это, в свою очередь, позволит   пополнить местные бюджеты средствами от земельного налога или арендной платы.

Органы местного самоуправления в нарушение действующего законодательства не представляют в рамках электронного межведомственного взаимодействия данные об отнесении земельных участков   к определенной категории и виду разрешенного использования для внесения в государственный кадастр недвижимости.  Приходится прибегать к письменным запросам, на что уходит немало времени, да и не всегда можно дождаться ответов.

Порой к ошибкам в определении кадастровой стоимости приводят расплывчатые формулировки разрешенного использования земельного участка.  Например, такие, как «под общественную застройку», «для общественно-деловых целей», «общественно-деловая застройка», «для иных целей», «для служебного помещения», «под нежилым сооружением».

Как отметил заместитель председателя Экспертного совета при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в КБР Рашид Атмурзаев, ошибочное отнесение земельного участка к иному виду разрешенного использования    порой увеличивает   кадастровую стоимость в десятки раз. Применение методов массовой оценки кадастровой стоимости также не всегда учитывает индивидуальные особенности конкретного земельного участка: наличие или отсутствие коммуникаций, транспортную доступность, особенности рельефа, существующие обременения, др.  Механизмы государственной кадастровой оценки не всегда прозрачны и понятны, что ставит под сомнение достоверность используемых для расчета параметров.

В силу того, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, не всегда отражает реальную, предпринимателям предоставляется возможность ее оспаривания в судебном или досудебном порядке.

В каждом субъекте Росреестром созданы специальные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке является обязательным. Физические лица могут обращаться по выбору сразу в суд или комиссию, наделенную полномочиями изменить кадастровую стоимость.

Если в 2015 году комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра КБР были приняты заявления по 5 объектам недвижимости, то за аналогичный период текущего их количество выросло до 66.   Резкий рост объясняется, прежде всего, тем, что комиссией споры рассматриваются быстрее, чем судом.  Еще одно дополнительное преимущество – возможность обратиться в суд в случае несогласия с принятым решением.

Ю. Афасижев отметил, что тема необъективной кадастровой оценки масштабно затрагивает хозяйствующих субъектов не только в сфере  сельского хозяйства, но и торговли, услуг, промышленности. Поэтому считал бы для себя необходимым проработать вопрос включения в состав комиссий по оспариванию кадастровой стоимости представителей предпринимательского сообщества.

Также он подчеркнул, что решение проблемы определения кадастровой стоимости  требует совершенствования законодательства, повышения эффективности взаимодействия заинтересованных сторон, обеспечения прозрачности  системы государственной оценки.

По итогам заседания было принято решение о необходимости продолжить работу по выявлению системных проблем, связанных с ее   необъективным определением кадастровой стоимости. Также  запланировано  проведение семинара для субъектов предпринимательской деятельности, где более подробно будут разобраны случаи пересмотра кадастровой стоимости.